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Comment vendre un terrain ?

Les étapes pour vendre un terrain

Vous êtes propriétaire d'un terrain constructible et vous souhaitez le vendre ? Plusieurs critères sont à prendre en compte à chaque étape du processus pour une vente de terrain réussie.
  1. Etudier la faisabilité
  2. L'objectif ici est d'évaluer les caractéristiques de votre terrain afin de s'assurer qu'il se trouve dans une zone constructible, et le cas échéant, de bien appréhender les critères de construction attendus sur cette parcelle. Ces informations sont disponibles et consultables directement en mairie sur le PLU (Plan Local d'Urbanisme) et le POS (Plan d'Occupation des Sols).

    comment vendre un terrain - étudier la faisabilité
    Vendre un terrain

    Ces documents officiels définissent le zonage détaillé de la commune et les possibilités de construction s'y afférent. Par exemple, un terrain situé en zone agricole ou zone naturelle limitera voir annulera toutes possibilités de construction. Par conséquent, le prix du terrain pourra être bien inférieur dans ces zones qu'en zone constructible, et le processus de vente de ce dernier également différent.

    Le type de zonage affecté au terrain est aussi susceptible d'évoluer dans le temps, et de passer de zone non constructible à constructible au fil du temps, en fonction des différentes révisions des documents officiels. Le statut exact de la parcelle est donc déterminant dans la stratégie de vente du propriétaire.

    Si le terrain se trouve dans une zone constructible (de type « U » du PLU par exemple), il faudra s'assurer des possibilités de construction selon le type de zone constructible étudiée : surface au sol, limite de propriété, contraintes de construction, etc. S'informer sur les servitudes publiques ou privées ainsi que les possibilités de raccordement est également essentiel afin d'éviter toutes déconvenues ultérieures.

    En cas d'absence de PLU ou de POS dans la commune étudiée, vous pourrez vous référer à la carte communale, ou à défaut, au règlement national d'urbanisme. Ensuite, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

    Chaque possibilité de vente offre des avantages et inconvénients respectifs.

  3. Bornage de terrain : faire borner avec un géomètre expert
  4. Non obligatoire dans le cas d'une vente directe à un particulier, réaliser le bornage d'un terrain avec un géomètre expert reste néanmoins fortement conseillé. Son intervention se déroule en différentes phases :

    géomètre bornage terrain
    Vendre avec un géomètre

    Si le terrain est indépendant, il n'existe pas d'obligation dans la réalisation du bornage. Néanmoins, il reste très conseillé. Le site d'ordre des géomètres experts vous permettra de vérifier si le terrain est déjà borné ou non.

    Le coût du bornage est estimé de 2500 à 8 000 euros selon l'opération à réaliser.

    La mairie dispose d'un mois pour valider le projet. A validation, le dépôt du panneau et l'affichage en mairie sont obligatoires sur une durée de 2 mois, durée pendant laquelle la période de recours au tiers s'applique. Tout recours doit être expressément motivé, mais il peut parfois venir impacter la bonne réalisation du projet, jusqu'à l'annihiler, dans le pire des cas. Le recours au tiers révolu, le projet, alors purgé de tout recours, pourra se concrétiser.

  5. La viabilisation d'un terrain
  6. Cette étape n'est pas obligatoire mais recommandée. Le terrain peut être déjà viabilisé en bordure s'il se trouve dans un lotissement par exemple. Si ce n'est le cas, d'importants surcoûts peuvent venir s'ajouter au prix d'acquisition du terrain pour l'acquéreur, venant grêver votre prix de vente et rendre la mis en vente plus longue et moins facile. Les travaux de viabilisation et d'accès à l'électricité, eau ou ligne téléphonique, peuvent se chiffrer de 10 000 à 20 000 euros suivant la distance des raccordements les plus proches.

  7. Déterminer le prix du terrain
  8. Ici, plusieurs critères vont venir impacter le coût du terrain. Les éléments suivants viendront valoriser sensiblement le prix du terrain :

    L'ensemble de ces critères viennent impacter le prix du terrain. Pour le reste, le marché régit par l'offre et la demande, aura une incidence sur la variation de son coût.
    Afin d'estimer la valeur de son terrain, il est conseillé de s'appuyer sur des professionnels tels que des promoteurs, agents immobiliers, spécialistes fonciers, ou encore notaires, qui connaissent le marché local. Par expérience, ils sauront vous accompagner dans cette bonne évaluation du prix à la vente.

  9. Trouver un acquéreur : la commercialisation du terrain
  10. Une fois le prix fixé, s'amorce la commercialisation du terrain. En passant par l'un de ces professionnels, ils s'appuieront sur leur réseau d'affaire et communiqueront sur le terrain afin de s'assurer que la vente se réalise dans les meilleurs conditions, le plus rapidement possible et au meilleur prix, dans les intérêts respectifs des parties. Vendre un terrain rapidement et au meilleur prix constitue la motivation première de tout vendeur de terrain. Or, le recours à ces professionnels permettra de maximiser les chances de bien réussir sa vente, en s'assurant que chacune des étapes de vente a été bien réalisée.
    Vendre à un promoteur ou à un lotisseur sur des projets d'envergure liés à d'importantes divisions sur des parcelles de tailles importantes, pourra être gage de plus de sérenité. Cela permettra très souvent de vendre dans des conditions de prix sensiblement meilleures, et ces derniers se chargeront de gérer l'ensemble des éléments techniques et administratifs du projet.

Les avantages à vendre un terrain en 2018 : abattement fiscal sur les plus-values

Avec pour objectif de libérer du foncier dans les zones dites « tendues », où l'offre de logement est inférieure à la demande, le gouvernement a mis en place dès début 2018 un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values de vente de terrain à bâtir.

abattement fiscal sur plus-values de vente de terrain
Fiscalité terrain à bâtir

L'objectif est d'encourager la vente de terrains constructibles, et ainsi de « déverouiller » un marché où le déséquilibre entre l'offre et la demande ne cesse de s'accroître.

Ainsi, la loi de finance rectificative pour 2017, confirmée et adoptée en fin d'année dernière octroiera un abattement fiscal immédiat sur les plus values de vente de terrain pour toute parcelle vendue entre le 1er Janvier 2019 et le 31 décembre 2020.

L'avantage fiscal dégressif en vigueur sur la durée de détention, qui continuera à s'appliquer, viendra compléter ce nouveau dispositif.

3 niveaux d'abattement forfaitaire viennent désormais s'appliquer. Ils seront fonction du profil de la vente et des logements réalisés issus de la transaction :